Comment se déroule un achat immobilier en Floride : Les agents immobiliers aux Etats-Unis ont acces a toutes les proprietes en vente et sont le premier contact necessaire pour l'achat et la vente.
L'achat d'un bien residentiel peut prendre 15 jours au total si la transaction est payee cash ou 45 jours si besoin d'un pret. - L'offre d'achat
- L'accompte - L'inspection (optionnelle)
- La recherche du titre de propriété (abstract and title search) - L'assurance du titre de propriété (title insurance) - L'exécution du contrat et l'enregistrement de la vente.
L'offre d'achat se fait par l'intermediaire de l'agent immobilier. Nous rédigeons un contrat selon les formules habituelles utilisées par le barreau de la Floride et la Realtors Association -Association des agents immobiliers- (FAR-BAR) On retrouve dans ces contrats les clauses habituelles concernant la désignation des parties, du bien, le prix, le conditionnement a l'inspection, éventuellement l'estimation du bien ' appraisal ' , le paiement soit-il 'cash' ou conditionné a l'obtention du crédit hypothécaire. Il existe des contrats ' as is ' qui ne sont pas conditionnes a l'inspection du bien immobilier. Cette inspection établit l'état de la propriété, les défauts éventuels, et les travaux á réaliser. Le contrat est l'offre d'achat présentée au vendeur ou a son agent immobilier. - Un dépot provisoire d'environ $1,000 a $5,000 accompagnant l'acceptation de offre est necessaire et revient a l'acheteur a la remise des clefs.
- L'agent immobilier est dans l'obligation de présenter toutes offres au vendeur. - Le vendeur répondra soit par l'acceptation de l'offre ou par une contre-offre "counter-offer". - Les négociations réalisées de cette manière aboutiront á un contrat signe par les deux parties. - En général les contrats engagent l'acheteur á compléter son dépot provisoire dans un certain délai, pour représenter un pourcentage du prix de vente. Ce pourcentage est d'environ 10%. Ce dépôt est déposé dans un compte bloque en général chez une "Title Company" ou un Cabinet d'Avocats. - L'inspection éventuelle se fait en general dans les 10 jours. - S'il s'agit d'une copropriété (condo), l'acheteur a l'option d'annuler le contrat dans les 3 jours après avoir reçu tous les documents de l'association des propriétaires (condominium association) ainsi que ses états financiers, et budget.
- L'acheteur et la banque qui financent éventuellement cet achat sont protégés et sécurisés par l'assurance du titre. - Les commissions sont habituellement á la charge du vendeur. Elles sont partagées entre l'agence du vendeur et celle de l'acheteur. - La remise des clefs et l'enregistrement de la vente se font d'habitude á la "title company " ou á un cabinet d'avocat. Ces derniers sont en rapport avec la banque s'il existe un financement et coordonnent les documents de vente et d' hypothèque. - Les frais sont variables selon les cas. S'il s'agit d'un achat "cash" ou il n'existe pas d'hypothèque, les frais pour l'acheteur seront généralement de moins de 1% de la valeur de la propriété. Des impôts de 0.70% sont á la charge du vendeur. Pour enregistrer le prêt hypothécaire, il faut compter environ un impôt de 0.55% á la charge de l'acheteur. Dans ce cas la totalité des frais (assurance du titre incluse) peut varier entre 2 et 3% auxquels peuvent s'ajouter les " points " ou pourcentage que les banques peuvent ajouter comme condition pour réduire leurs taux d' intérêt. - Il est conseille d'utiliser une hypotheque sur un bien et une banque dans le pays d'origine car les banques americaines pretent tres rarement a des non-residents.
- Les frais de condominums vont inclure l'assurance générale de l'immeuble, jusqu'aux murs extérieurs de l'appartement. Cela inclut habituellement le risque d'ouragan et d'inondation. Nous recommandons une assurance supplémentaire qui couvrira les risques de la structure intérieure de l'appartement, ainsi que les effets personnels du propriétaire. - Les taxes foncières sont d'environ 1.75% par an sur la valeur du marché de la propriété. Ceci est un calcul approximatif. |